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https://github.com/yangyiRunning/Beijing-House
面向北京码农同胞的从0开始的买房踩盘实录，目标只有一个: 每一分钱都花的明白(持续补充和完善ing…)
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面向北京码农同胞的从0开始的买房踩盘实录，目标只有一个: 每一分钱都花的明白(持续补充和完善ing…)
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# 北京买房图鉴
- **全帝都已买房或意图买房者，团结起来！构建属于我们自己的统一战线！**
## 大纲
- [写在前面](#写在前面)
- [北京行政区划](#北京行政区划)
- [北京市政规划](#北京市政规划)
- [北京市现有轨道交通路线图](#北京市现有轨道交通路线图)
- [北京市未来轨道交通规划路线图](#北京市未来轨道交通规划路线图)
- [三城一区](#三城一区)
- [北京市购房资格](#北京市购房资格)
- [北京市购房贷款政策](#北京市购房贷款政策)
- [限竞房7090](#限竞房7090)
- [何为好房](#何为好房)
- [北京住建委](#北京住建委)
- [走村串巷之肉身踩盘实录](#走村串巷之肉身踩盘实录)
- [写在后面](#写在后面)
- [欢迎交流](#欢迎交流)
## 写在前面
- 在北京，买房（尤其是买新房），就像是在打仗——一边冲，一边抢，一边想，一边定——且买且珍惜
- 本人非中介，非售楼处销售，只是芸芸买房或意图买房的众生当中的一员
- 本项目意图为努力消除购房过程中的信息不对称及信息偏差，尽可能全面且详尽的呈现北京楼市样貌，帮助到包括自己在内的每一个购房者
- 本项目倾向于开门见山、平铺直叙，个中建议不构成最终买房建议，仅陈述客观事实，不意图影响决策权
## 北京行政区划
- 市辖区：东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、大兴区、通州区、顺义区、昌平区、怀柔区、平谷区、密云区、延庆区
## 北京市政规划
- 注意**生态涵养区**这个概念，按照规划，可能此地将来鸟语花香、山清水秀，但是除此之外呢？是否适合投资 or 自住？换言之，可能此地永远不会进一步开发，甚至逆工业化。
### 北京城市总体规划(2016年—2035年)
1. [京津冀区域空间格局示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427199408.jpg)
2. [市域空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427350520.jpg)
3. [文化中心空间布局保障示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427476771.jpg)
4. [科技创新中心空间布局保障示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427620977.jpg)
5. [市域绿色空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427784655.jpg)
6. [市域历史文化名城保护结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640427977906.jpg)
7. [市域风貌分区示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428171403.jpg)
8. [核心区空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428336365.jpg)
9. [老城传统空间格局保护示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428483164.jpg)
10. [中心城区空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428610589.jpg)
11. [中心城区功能分区示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428731428.jpg)
12. [中心城区市级绿道系统规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640428880687.jpg)
13. [中心城区通风廊道规划示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429038330.jpg)
14. [中心城区蓝网系统规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429182161.jpg)
15. [中心城区道路网系统规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429354875.jpg)
16. [北京城市副中心与中心城区、东部地区关系示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429513549.jpg)
17. [北京城市副中心空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429641633.jpg)
18. [北京城市副中心绿色空间结构规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429761668.jpg)
19. [市域干线公路网及公路主枢纽规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640429888458.jpg)
20. [市域轨道交通2021年规划示意图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640430022171.jpg)
21. [市域客运枢纽体系规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640430257420.jpg)
22. [市域永久基本农田规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640430413998.jpg)
23. [市域两线三区规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640430543819.jpg)
24. [市域用地功能规划图](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/W020190701640430694294.jpg)
- **以上各图异常重要，直接反应自住需求在现时是否得到满足，抑或投资价值和区域发展在未来是否有广阔空间及希望**
- 参考文献: [北京市人民政府官方网站](http://www.beijing.gov.cn/gongkai/guihua/wngh/cqgh/201907/t20190701_100008.html)
## 北京市现有轨道交通路线图
- 猛的一看很唬人，但是细品起来，与需求相比，建设力度、建设速度、总里程、时速、覆盖范围，还远远远远不够，远未覆盖北京全部行政区划
## 北京市未来轨道交通规划路线图
### 近期规划(2021年): 市域轨道交通2021年规划示意图
- 马上投入使用，万分期待
### 中长期规划(2035年+)
- 这才叫地铁(๑•̀ㅂ•́)و✧
## 三城一区
- 三城: [中关村科学城](http://kw.beijing.gov.cn/col/col1910/index.html)、[怀柔科学城](http://www.bjhr.gov.cn/zt/hrkxc/index.html)、[未来科学城](http://www.bjchp.gov.cn/cpqzf/bjwlkxc/yqgk/yqjs/index.html)
- 一区: 北京经济技术开发区(亦庄)
1. [亦庄简介](https://baike.baidu.com/item/北京经济技术开发区)
2. [亦庄信息发布平台](http://kfqgw.beijing.gov.cn/index.html)
- 参考文献: 北京市科学技术委员会官方网站、北京市怀柔区人民政府官方网站、北京市昌平区人民政府官方网站、北京亦庄官方信息发布平台
## 北京市购房资格
- 参考文献: [北京市住房和城乡建设委员会](http://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/ztzl/bjgfzn/gfzgsq/index.shtml)
## 北京市购房贷款政策
- 参考文献: [链家网](https://news.lianjia.com/bj/baike/018341.html)
## 限竞房7090
- 限竞房: **限制房价竞争地价**，开发商从地方政府手中拿地，地价开放竞拍；开发商把房子卖给大众，政府规定了最高定价以做限制，开发商不能捂盘惜售或漫天要价。除了上述规定和房本下的比一般商品房略慢之外，其余各点，限竞房完全和商品房一样
- 7090政策: 一个地块90平米以下的刚需型户型，要占整个地块**面积**的70%以上。**注意是面积，不是户数**，按照地块总面积和7090政策所要求的比率，实际上90平米以下的刚需型户型的户数要远远多余90平米以上的改善型户型的户数，君可自行计算
## 何为好房
1. 户型方正
2. 通透良好
3. 动静分区
4. 干湿分区
5. 公私分区
6. 动线合理
- 
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- 参考文献: 居理新房笔记
## 北京住建委
[北京市住房和城乡建设委员会](http://zjw.beijing.gov.cn)
## 走村串巷之肉身踩盘实录
### 北城
|城市方位| 开发商 | 楼盘名称 | 片区位置|
| :---: | :---: | :---:| :---: |
| 北城 | 华润置地/北京建工/首开 | 万象悦府 | 昌平朱辛庄 |
| 北城 | 北京建工/北京住总地产/首开 | 奥森one | 昌平东小口 |
| 北城 | 绿城中国/世茂/中交地产 | 奥海明月 | 昌平东小口 |
| 北城 | 罗顿沙河/信达地产 | [国子郡](https://note.youdao.com/ynoteshare1/mobile.html?id=46edd1e35c6813695c5006c63f442b6b&type=note#/) | 昌平沙河高教园 |
| 北城 | 金地集团/首开/旭辉集团 | 公园十七区 | 顺义后沙峪 |
| 北城 | 北京建工地产 | [建邦顺颐府](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=e5b224cc21ca210fe58c87c3808a219c&type=note#/) | 顺义后沙峪 |
| 北城 | 金隅/北辰 | [金辰府](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=4521778f03b12adb576d83cf77961b7d&type=note#/) | 昌平北七家定泗路 |
| 北城 | 招商蛇口 | 招商都会中心 | 昌平南邵 |
### 南城
|城市方位| 开发商 | 楼盘名称 | 片区位置|
| :---: | :---: | :---:| :---: |
| 南城 | 融创中国 | 融创亦庄壹号 | 亦庄路东次渠南定海园 |
| 南城 | 招商蛇口 | [招商臻拢府](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=06668bce945d51c2d42630d9c57cff3b&type=note#/) | 亦庄路东次渠南定海园 |
| 南城 | 中海地产 | 中海寰宇时代 | 大兴瀛海 |
| 南城 | 中国铁建地产 | [中铁建国际公馆](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=23ad0d6b28fc261d71230a6a89e18e2f&type=note#/) | 亦庄河西 |
| 南城 | 金融街 | [金融街金悦府](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=bb7b9af2e8b544b2175d99d9d0a1ac2c&type=note#/) | 大兴义和庄 |
| 南城 | 京能置业/电建地产 | [京建铭悦湾](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=4549b852a58db11fd81bac238df00e66&type=note#/) | 大兴旧宫 |
| 南城 | 中骏 | 中骏云景台 | 房山良乡 |
| 南城 | 保利地产/北京建工 | 和悦春风 | 大兴庞各庄 |
| 南城 | 旭辉集团 | 旭辉城 | 房山良乡 |
| 南城 | 中海/首开/保利/龙湖 | 金樾和著 | 房山良乡 |
| 南城 | 北京经开 | [经开汀塘](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=9409b10108d493b5b3f217c93eb5f0b4&type=note#/) | 亦庄路东次渠南 |
| 南城 | 首创/远洋 | [禧瑞天著](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=71eaad4b388aeb703ee550f920edf872&type=note#/) | 亦庄路东次渠南 |
| 南城 | 中交地产/华润置地 | [橡树湾](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=cd612c1f9a22c32056df2085fb9acb94&type=note#/) | 通州马驹桥 |
| 南城 | 雅居乐 | [京华雅郡](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=c798c945680e7547dd229a5a9ef9c82b&type=note#/) | 亦庄河西 |
| 南城 | 北京金隅 | [金隅学府](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=58bd2c9e77c13a54cfb822c619f4a733&type=note#/) | 亦庄河西 |
| 南城 | 绿城中国 | [明月听蘭](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=f512fb587b6419f3fb00e7a50d828f1f&type=note#/) | 通州台湖 |
| 南城 | 万科/首开 | 城市之光 | 通州台湖 |
| 南城 | 金茂 | 金茂悦 | 通州台湖 |
| 南城 | 新城控股 | [新城熙红印](https://note.youdao.com/ynoteshare1/index.html?id=45d93cff303a6f8c7686e8e1d985c82d&type=note#/) | 大兴西红门 |
## 写在后面
### 一点小感触(不构成最终决策建议)
- **在北京买房是玄学**，既看个人奋斗也看历史进程同时还看缘分，有点说不清道不明，但是作为工(cheng)程(xu)师(yuan)，就要尽可能的把玄学转化为科学，抽丝剥茧的付诸理性
- **不要过分纠结于风水，适度就好**，如果严格抠“上风上水”的概念，延庆密云和十三陵是真·上风上水，问题是，有多少人会选择去那里买房置业？
- 作为新一代科技人，**不要纠结于老观念**，比如“东尊西贵南穷北贱”等俚语，其实这里的原话是“东富西贵穷文破武”，压根就没讨论四九城门之外的“郊县天王”们。退一万步讲，崇文宣武都合进了东西城了，北京一直在变，时代也一直在变，观念也得跟着与时俱进
- 就新盘而言，**南城广阔天地，北城凤毛菱角**，北城由于历史原因开发较早，可开发地块所剩无几，南城如今在京津冀一体化的历史进程下，新盘百花齐放
- 北京大多地方是先有人后规划，甚至是有人有到犯了大城市病不得不治理的地步才矫正，典型的比如码农的大本营回天地区
- 北京同样也有一些地方是先规划后有人，由于后发优势，城市基建、产业分布、生态涵养和宜居程度，比先行一步的地方要科学合理的多，比如亦庄
- **谨慎入手“三不管地带”**，每个区域都有核心区，而行政区划交界处，是万难成为核心区备选项的，区政府也很小概率在未来将过多的资源投放在这里
- **谨慎入手有大量小户型(70平米以下的面积)的楼盘**，有众多50+、60+等一居室或者开间的小户型的楼盘，意味着购买此户型的业主自住的可能性不高，投资保值外带出租的可能性略高，意味着将来小区会伴随有大量租户，人员流动量会高，人员构成会略显复杂。每一个楼盘，都是户型越整齐简单，越好。反例为动辄10多种乃至20多种户型的楼盘，往往伴随有大量上述提到的小户型的楼盘，即为这种
- **楼盘规模适中为佳**，楼盘规模太小，只有寥寥几栋楼，甚至和旁边的二手老旧小区共用一个物业的楼盘，物业品质不会很高，甚至在从买房到入住的一连串过程中万一遇到问题，孤掌难鸣，难以形成众多有组织的维权力量；楼盘规模太大，恨不得一期工程就1000多户，到处都是楼，楼间距、绿化率会很低，容积率会很高，严重影响入住后的居住体验，参照回天地区的老旧小区；楼盘总户数为1000户~2000户为佳
- **理性对待开发商所宣扬的“中轴线”概念**，中轴线沿线大多分布着公园，象征大于实际，北京为了防雾霾嚯开的那道口子，也是中轴线，真·风口，小心被吹上天
- **学区的概念仅针对于义务教育阶段**，9年以下的幼儿园，如今的新房每一个楼盘都有预留地作为将来建成的幼儿园使用，开发商自己都不知道这块预留地政府将来会建哪一个幼儿园；9年以上的高中和大学，得后浪们自己考；在大学门口那不叫学区，想利用邻居优势去使用高校的公共资源，比如操场场地和健身器材之类，有的学校闲人免进。另外，有学校的地方，商业配套很小概率会有很大发展，毕竟学生党绝大多数时候都在校园内部解决生活问题
- **不管是什么楼盘，次顶层永远是最好的，也最贵，其次是中间楼层**。而1层2层3层顶层，往往是开发商搞特价的对象，对楼层不敏感的可以留意下
- **公园盘适合于上岁数的长者或者事业有成之人，不太适合首套刚需的单身或者小年轻夫妇**，简言之就是一句话，出门车接车送的或不赶时间的或休养生息的，适合公园房，因为公园盘周边有大片的公园，有些可能是永久公园，意味着没有大规模的商业配套，甚至坐个公交都可能得绕"园"半圈。天天赶时间早出晚归，日常到家很晚的上班族，更应该关心交通和商业配套，毕竟你可以1个月不逛公园，但是你不太可能一个月不坐地铁
- **距离地铁太远肯定是不行的，但是距离地铁不一定是越近越好**，现在的小区都是开放式小区，没有围墙，但是地块周边有绿化隔离带。如果到地铁的距离近到地铁轨道横亘到小区窗户外的地步，会伴随而生噪音、人员流动繁杂、治安等诸多问题
- **不要怕麻烦，该问别憋着**，房产中介和售楼处销售和你说的，永远都是他们想和你说的，**TA们不说的部分，得自己探索和主动张嘴问**，"心疼"开发商的，怕麻烦的，不好意思张嘴问的，要么就是腰缠万贯的狠人，要么就是钱多人傻的憨憨
- 作为买房人，和开发商有着根本利益冲突，**在商品房预售制度下，北京绝大多数新盘都是期房**，交了首付2到3年以后才交房，首付的动辄上百万的资金在这2年到3年的时间内，会损失非常多的收益，便宜的只是开发商。纵观买房、交房、验收、入住的各个环节，对于敲骨吸髓的开发商，斤斤计较是不够的，永远得两两计较、锱铢必较
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